Vereinfachte Reduzierung der Gewerberaummiete
In der Corona-Pandemie sind in den Lockdowns unter anderem den Hotels, den Kinos, den Gastronomen und dem Einzelhandel die Umsätze weggebrochen. Den Kinos, dem Einzelhandel und der Gastronomie ist es aus Infektionsschutzgründen seit vielen Wochen untersagt, ihre Ladenlokale zu öffnen, Hotels können nur sehr beschränkt ihren Betrieb aufrechterhalten.
Wer seine Geschäftsräume gemietet oder gepachtet hat, steht seit vielen Monaten vor der Frage, wie die Miet- oder Pachtzahlungen reduziert werden können, weil diese schlicht nicht mehr aufgebracht werden können. Eine Stundung hilft angesichts der Dauer der staatlichen Schließungsanordnungen in vielen Fällen nicht mehr weiter und hängt vom Wohlwollen der Vermieterin oder des Vermieters ab.
- Was galt bisher?
- Was ist neu?
- Welche Auswirkungen hat das für Mieter oder Mieterin und Vermieter oder Vermieterin?
- Wie weit kann ich meine Miete reduzieren?
- Was kann ich tun um meine Miete oder Pacht zu redzieren?
- Ihr Ansprechpartner
- Was galt bisher?
Seit dem ersten Lockdown im März und April 2020 beschäftigt dies auch die Gerichte. Dabei geht es im Kern um die Frage, ob ein Mangel der Mietsache durch eine Schließungsanordnung aus Infektionsschutzgründen und eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt.
Das Vorliegen eines Mangels hätte eine Mietminderung zur Folge. Ist die Geschäftsgrundlage gestört (§ 313 BGB), kann die Mieterin oder der Mieter einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages, also einen Anspruch auf Anpassung der Miete haben.
Eine klare Linie der Gerichte zu dieser Thematik lässt sich noch nicht erkennen. Es ist nun aber kürzlich der Gesetzgeber tätig geworden.
- Was ist neu?
Der Gesetzgeber hatte im Rahmen seiner „Corona-Gesetzgebung“ zunächst „nur“ einen Kündigungsschutz vorgesehen, wenn Mietzahlungen ausgeblieben sind für den Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020. Der Anspruch des Vermieters oder der Vermieterin auf Zahlung bleibt aber bestehen (Art. 240 § 2 EGBGB).
Neu eingefügt wurde in das Gesetz der Art. 240 § 7 EGBGB, der festlegt, dass für Gewerberaummietverträge und Pachtverträge von der sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen ist, wenn wegen eines Lockdowns die Mieträume nicht genutzt werden können.
Außerdem hat der Gesetzgeber eine gesetzliche Regelung eingefügt, nach welcher Rechtsstreitigkeiten über eine Pachtreduzierung schneller durch die Gerichte zu behandeln sind.
Diese Regelungen sind bereits am 31.12.2020 in Kraft getreten.
- Welche Auswirkungen hat das für Mieter oder Mieterin und Vermieter oder Vermieterin?
Die neue Gesetzeslage erleichtert es Mietern und Mieterinnen und Pächtern und Pächterinnen deutlich, eine Vertragsanpassung und damit eine Anpassung der Miete zu erreichen. Ein Gericht wird davon ausgehen müssen, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt während des Lockdowns. Es muss dann die Voraussetzungen dafür nicht mehr prüfen.
Ein Anspruch auf Anpassung der Miete oder Pacht besteht dann, soweit dem Mieter oder der Mieterin oder Pächter oder Pächterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Im Ergebnis muss ein Gericht jeden einzelnen Fall beurteilen. Das neue Gesetz hat also keinen pauschalen Anspruch auf Herabsetzung der Pacht oder Miete zur Folge.
Es gibt ein aktuelles Urteil vom 12.02.2021 des Landgerichts München I hierzu. Der Einzelhändler C&A hatte für eine Filiale in der Münchener Innenstadt für den Monat April 2020 die Miete nicht gezahlt. Zur Begründung verwies C&A darauf, dass die Filiale aufgrund einer Schließungsanordnung im Rahmen des Infektionsschutzes nicht dem Mietzweck entsprechend genutzt werden konnte und daher ein Mangel vorliege. Zudem liege eine Störung der Geschäftsgrundlage vor.
Das Gericht hat entschieden, dass ein Mangel, der zu einer Mietminderung führen würde, nicht vorliegt.
Es ging aber, mit Verweis auf die neuen gesetzlichen Regelungen, davon aus, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorgelegen hat. Dennoch muss C&A nach diesem noch nicht rechtskräftigen Urteil die Miete für April 2020 zahlen, da dies für den Mieter nicht unzumutbar sei. Das Gericht stellt dabei insbesondere auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von C&A ab.
Es wird also trotz der neuen Vorschrift immer auf den konkret zu prüfenden Einzelfall ankommen.
- Wie weit kann ich meine Miete reduzieren?
Anknüpfen wird man hier an den tatsächlichen Rückgang der Erträge der Mieterin oder des Mieters. Einen Rückgang des Jahresergebnisses um beispielsweise 80 % wird man, so die vorwiegende Meinung, zwischen Mieter oder Mieterin und Vermieter oder Vermieterin hälftig aufteilen. Die Miete könnte dann rückwirkend bis März 2020 um 40 % reduziert werden.
Dabei stellen sich einige nicht gelöste Fragen zur Berechnungsgrundlage:
- Ist bei der Berechnung Kurzarbeitergeld zur berücksichtigen?
- Sind Leistungen seitens einer Versicherung gegen Betriebsunterbrechung zu berücksichtigen?
- Sind staatliche Corona-Hilfen zu berücksichtigen?
Gerade bei letzterem Punkt kann die Berücksichtigung von Corona-Hilfen zu dem paradox erscheinenden Ergebnis führen, dass die Miete nur wenig gemindert werden kann, weil sie gerade mit den staatlichen Hilfen bezahlt werden kann. Wenn die Hilfen aber nicht berücksichtigt werden, könnte das auch als nicht beabsichtigte „Bereicherung“ des Mieters oder Mieterin angesehen werden. Denn er oder sie profitiert dann einerseits von den staatlichen Hilfen und andererseits von der Reduzierung der Miete. Man wird hier im Einzelfall prüfen müssen, wofür die Hilfen konkret gezahlt wurden und was in den Förderbedingungen steht.
Es ist auch nicht ausgeschlossen, dass Mietreduzierungen gemeldet werden müssen und zu einem (Teil-)Widerruf der Corona-Hilfen führen.
- Was kann ich tun um meine Miete oder Pacht zu reduzieren?
Die Vertragsanpassung ist ein sogenanntes Gestaltungsrecht. Die Miete mindert sich also nicht von selbst, sondern es muss aktiv eine Vertragsanpassung verlangt werden, welche auch gerichtlich durchgesetzt werden kann.
Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung und Durchsetzung Ihres Anspruches auf Reduzierung der Miete.
6. Ihr Ansprechpartner
Dr. Benjamin Lüders, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht